Trước sức nóng của thị trường bất động sản, chứng khoán, đã có những tiếng nói cảnh báo cần thận trọng với nguy cơ bong bóng tài sản. Làm sao để tránh nguy cơ bong bóng nở quá độ đến phát nổ? - Diễn đàn Doanh nghiệp đã có cuộc trao đổi với PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia Kinh tế tài chính.

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia Kinh tế tài chính

- Thưa PGS, hiện nay thị trường bất động sản có đang đứng trước nguy cơ bong bóng và nguy cơ này đến mức nào?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Hiện nay, nguy cơ bong bóng bất động sản cũng có hiện hữu nhưng không lớn. Như chúng ta thấy, những tháng sau Tết, thị trường bất động sản nhất là đất nền nóng lên kinh khủng, nhưng đến nay nó đã xẹp xuống. Bởi trong thời gian vừa qua, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan quản lý đã có biện pháp tương đối kiên quyết, dứt khoát trong việc điều chỉnh dòng chảy của vốn vào thị trường bất động sản. Cụ thể:

Thứ nhất, từ việc Bộ Tài chính có các văn bản hướng dẫn về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, cho đến việc thắt chặt các yêu cầu phát hành, cũng như cảnh báo các nguy cơ, đã góp phần làm cho việc phát hành trái phiếu của những doanh nghiệp này dần đi vào nề nếp và đỡ gây sự xáo trộn trên thị trường vốn.

Thứ hai, Ngân hàng Nhà nước cũng có rất nhiều văn bản yêu cầu các ngân hàng thương mại không cho vay quá mức vào lĩnh vực bất động sản, bao gồm cho vay mua hay đầu tư bất động sản. Đây chính là mấu chốt làm cho dòng chảy vào bất động sản giảm đi đáng kể, mà không phồng lên quá mức.

Thứ ba, phải kể đến sự vào cuộc của các chính quyền địa phương trong việc công bố công khai, minh bạch quy hoạch về phát triển kinh tế, xã hội ở địa phương mình, cũng như các khu vực quy hoạch phát triển hạ tầng kinh tế chính. Vì thế đã góp phần làm sạch đi những tin đồn về thay đổi, điều chỉnh quy hoạch, từ đó làm giảm độ nóng của thị trường.

Thứ tư, dòng vốn chảy vào bất động sản hạ nhiệt là do nhu cầu vốn vào sản xuất kinh doanh cũng đã tăng lên, với lượng doanh nghiệp thành lập mới khá lớn, nên việc huy động vốn của doanh nghiệp đã tích cực hơn. Đồng thời, một số ngân hàng đã nâng lãi suất huy động để thu hút nguồn vốn đáp ứng nhu cầu về phát triển tín dụng của mình. Chính vì lẽ đó, một phần dòng vốn từ bất động sản cũng chảy trở lại kênh tiền gửi nhiều hơn.

Có thể kết luận rằng, bong bóng bất động sản đã hình thành nhưng không đáng kể và đã được kiểm soát nhanh chóng, tương đối chính xác, đảm bảo an toàn trong lĩnh vực này. Tuy nhiên vẫn luôn cần được giám sát chặt chẽ, không thể lơ là.

- Vừa qua nhiều ngân hàng công bố lãi khủng, tín dụng tăng trưởng mặc dù kinh tế còn khó khăn và khó hấp thụ vốn. Vậy theo ông, việc tăng trưởng tín dụng, lợi nhuận của ngân hàng và tín dụng vào bất động sản có mối tương quan với nhau hay không?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Thực ra, việc tăng mạnh tín dụng ở các ngân hàng chủ yếu đẩy vào trong sản xuất kinh doanh là chính. Tuy nhiên, xét trong tăng trưởng nguồn vốn vào bất động sản với tăng trưởng chung vốn tín dụng, thì tín dụng vào bất động sản đúng là cao hơn mức trung bình của tín dụng chung trong nền kinh tế. Nhưng mức này cũng chưa đáng ngại, mà lợi nhuận của khối ngân hàng trong thời gian qua không hẳn xuất phát từ tín dụng.

Có thể nói, nhiều ngân hàng Việt Nam hiện nay lợi nhuận đến từ rất nhiều nguồn khác nhau và tương đối đa dạng so với trước đây, đó là lợi nhuận từ dịch vụ ngân hàng mà họ đã phát triển trong thời gian qua, dẫn đến lãi cao.

Mặt khác, lãi của ngân hàng luôn có hai phần đó là lãi thực và lại dự thu. Trong đó, lãi dự thu tính trên tổng số các hoạt động của ngân hàng, đâu đó có cả hoạt động cho vay và hoạt động khác nhưng lãi dự thu này là lãi tính toán trên sổ sách chứ chưa được thu về. Điều này, chúng ta hay gọi nôm na là "đếm cua trong lỗ".

Thực tế cho thấy, từ năm 2020 đến nay, theo chỉ thị Thông tư 01 của Ngân hàng Nhà nước năm 2020 và Thông tư 03 năm 2021, thì các ngân hàng đã phải khoanh nợ, giãn hoãn đòi nợ với một số lĩnh vực ngành nghề và các doanh nghiệp gặp khó khăn, cũng như tái cấu trúc lại nợ cho những doanh nghiệp này. Như vậy, sẽ liên quan đến không gian nhóm nợ xấu, miễn giảm lãi, nhưng vẫn phải tính đầy đủ, thì lãi dự thu sẽ có sự chênh lệch. Trong khi đó, nhiều ngân hàng treo lãi dự thu này không chỉ một kỳ, hai kỳ mà đã treo đến nhiều quý.

Với Thông tư 03, Ngân hàng Nhà nước cũng cho phép các ngân hàng được phép tái cấu trúc các khoản nợ từ 20/1/2020 đến 31/12/2021 và đồng thời yêu cầu các ngân hàng phải trích lập quỹ dự phòng, để phòng ngừa các khoản nợ xấu phát sinh. Mà khoản này liên quan đến tái cấu trúc và liên quan đến phần giãn hoãn, như vậy rõ ràng trong ba năm 2021,2022 và 2023, ngân hàng sẽ phải dành ra một phần vốn tương đối lớn để hình thành quỹ dự phòng. Cho nên, lãi thực của ngân hàng không cao như trong một số báo cáo tài chính mà các ngân hàng đưa ra.

Lãi suất chính là tín hiệu thị trường, để giảm nguy cơ bong bóng tài sản cần sự vào cuộc của các cơ quan quản lý Nhà nước

- Xin PGS cho biết, giải pháp nào để hạn chế và phòng ngừa dòng vốn chảy mạnh vào thị trường bất động sản cũng như chứng khoán, nhằm giảm tối đa nguy cơ bong bóng tài sản?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Có rất nhiều mối liên quan giữa các lĩnh vực đầu tư và các yếu tố rủi ro trên thị trường. Trong thời gian vừa qua, một trong những yếu tố mà chúng ta thấy đó là, Ngân hàng Nhà nước đã dùng biện pháp điều hành của mình để giảm lãi suất huy động, cũng như giảm lãi suất cho vay, giúp cho các doanh nghiệp trong nền kinh tế tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ. Điều này khiến lãi suất vay ngân đã giảm đến mức thấp nhất trong lịch sử và cũng là hy vọng để giúp các doanh nghiệp có thể phục hồi, phát triển trong điều kiện dịch bệnh.

Nhưng lãi suất chính là tín hiệu thị trường, khi lãi suất thấp thì lãi huy động cũng phải thấp, thậm chí chỉ 2-3%, thấp hơn cả mức lạm phát kỳ vọng. Rõ ràng, người có tiền gửi họ sẽ không gửi nữa mà sẽ đổ vào lĩnh vực khác, tìm kiếm lợi nhuận như bất động sản, chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp.

Đến hiện tại, Ngân hàng Nhà nước vẫn mong muốn lãi suất không tăng, hoặc giữ ở mức thấp. Nhưng từ cuối quý 1, một số ngân hàng đã tăng dần lãi suất huy động lên, thậm chí trong tháng 4, tháng 5 vừa qua, lãi suất liên ngân hàng qua đêm cũng tăng, có thời điểm tăng gấp đôi so với mức bình thường. Để thấy rằng, nhu cầu về vốn cũng đang tăng và sẽ hút dòng vốn vào tiền gửi ngân hàng.

Một yếu tố then chốt đó là, cần kiểm soát tín dụng ngân hàng vào các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán. Để làm được việc này, các cơ quan quản lý ngân hàng phải thường xuyên thanh kiểm tra, giám sát các hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại, nhằm tránh việc các ngân hàng vì lợi nhuận, dễ dàng thực hiện việc cho vay quá mức.

Về phía Bộ Tài chính, cần có biện pháp thích hợp để điều chỉnh các hoạt động về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Đồng thời, điều chỉnh dòng chảy không quá mạnh vào trái phiếu bất động sản này, cùng những cảnh báo đến nhà đầu tư về mức lãi suất cao, hay những trái phiếu "3 không" phát hành trên thị trường.

Song song với đó là Bộ Tài chính nên tăng cường phát hành trái phiếu Chính phủ để từ đó có thể thu hút được lượng tiền lớn trong nền kinh tế vào ngân sách Nhà nước phục vụ đầu tư công. Việc phát hành trái phiếu Chính phủ cũng sẽ làm lãi suất trong nền kinh tế nhích lên, sẽ đạt được mục thay đổi dòng tiền.

Cuối cùng, cũng đã đến lúc Chính phủ xem xét chính sách tiền tệ thích hợp, làm thế nào để lãi suất đi theo kinh tế thị trường và từ đó phù hợp với sự phục hồi chung, nhưng vẫn đảm bảo dòng vốn hướng đến những mục tiêu chính đáng, hạn chế các khu vực có rủi ro cao.

Xin cảm ơn ông!