Tài sản bảo đảm (TSBĐ) là một trong những nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng. Trong đó, TSBĐ đóng vai trò giúp nâng cao thiện chí trả nợ và ngăn chặn rủi ro đạo đức của khách hàng vì nếu khách hàng không trả được nợ sẽ đồng nghĩa với việc bị mất đi TSBĐ; giảm thiểu tổn thất cho ngân hàng trong trường hợp khách hàng mất khả năng trả nợ.

Vì vậy để tránh rủi ro, các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp cho khoản vay của mình. Tuy nhiên, thực tế hoạt động ngân hàng cho thấy mặc dù bất động sản có nhiều ưu điểm hơn so với các loại tài sản khác nhưng do một số lý do chủ quan, khách quan khác nhau ngân hàng vẫn gặp nhiều rủi ro trong quá trình định giá và khi tiến hành xử lý TSBĐ này.

Thứ nhất, khảo sát hiện trạng

Việc khảo sát thực tế của cán bộ định giá (CBĐG) là rất quan trọng, giúp xác định chính xác hiện trạng của tài sản. Và các ngân hàng đều yêu cầu CBĐG tuyệt đối không được lơ là trong khâu thực hiện này. Cụ thể, CBĐG phải tiếp xúc trực tiếp và khảo sát bên trong bất động sản (trừ trường hợp chung cư đang xây dựng) nhằm tránh trường hợp nhìn bên ngoài công trình còn tốt nhưng bên trong đã xuống cấp hoặc chất lượng của vật liệu xây dựng thấp; tuân thủ các quy định về người hướng dẫn khảo sát nhằm xác định đúng tài sản cần định giá, tránh tình trạng nhờ người quen dẫn đi và chỉ không đúng bất động sản – nhất là các lô đất nền/nhà liền kề ở các khu dự án nhìn tổng thể khá giống nhau; tuân thủ về nghiệp vụ xác định vị trí tài sản, đo đạc hướng, kích thước, diện tích, độ rộng ngõ, khoảng cách đến trục đường chính, tình trạng quy hoạch, tranh chấp… và các nghiệp vụ khảo sát thông tin tại địa bàn.

Mặc dù trong Giấy chứng nhận không đề cập nhưng CBĐG phải kiểm tra kỹ thông tin bất động sản nằm trong khu vực quy hoạch hay không thông qua trao đổi với địa chính ở địa phương để có đánh giá và đưa ra khuyến nghị phù hợp.

Trong trường hợp định giá định kỳ, định giá lại thì CBĐG cũng phải đi khảo sát lại hiện trạng tài sản, không được chủ quan lấy lại kết quả cũ vì theo thời gian có thể bất động sản đã có nhiều thay đổi đáng kể. Chẳng hạn, lãnh đạo bộ phận định giá có thể kiểm soát hồ sơ khảo sát thực tế bằng cách yêu cầu các file hình ảnh chụp bất động sản phải có ngày tháng năm và thực hiện đối chiếu file hình định giá ban đầu và file hình định giá lại để có nhận biết chính xác.

Thứ hai, xác minh các thông tin cần thiết để đưa ra đánh giá, nhận định và kết quả định giá phù hợp với hiện trạng tài sản.

Tại thời điểm định giá nếu chưa có đủ cơ sở nhận định tài sản theo khảo sát thực tế trùng khớp với tài sản trên Giấy chứng nhận (như địa chỉ chưa rõ ràng, lối đi tiếp giáp, hình dạng, kích thước sai khác…), CBĐG yêu cầu cán bộ tín dụng tư vấn khách hàng làm việc với cơ quan có thẩm quyền hoặc bổ sung các văn bản/thông tin cần thiết để xác định đúng vị trí tài sản thẩm định trước khi lập Báo cáo định giá.

Đối với các địa bàn có dấu hiệu/thông tin về việc sốt giá hoặc làm giá, CBĐG cần khảo sát kỹ lưỡng các thông tin thị trường kết hợp với việc phân tích dữ liệu quá khứ và thông tin các khu vực lân cận để đưa ra nhận định, đánh giá phù hợp.

Lưu ý phải phản ánh đúng và đủ hiện trạng tài sản trong báo cáo định giá và đánh giá điều kiện nhận làm TSBĐ một cách khách quan, đặc biệt là các trường hợp khác biệt như công trình xây dựng trên hai thửa đất, công trình xây dựng chung tường/cột/móng/dầm, diện tích đất nhiều hơn/ít hơn so với giấy chứng nhận, tài sản có các công trình trên đất là đền, miếu, nhà thờ họ, chùa, mộ dù diện tích nhỏ hay lớn… Việc phản ánh cụ thể này có vai trò quan trọng trong việc nhận định phù hợp về tính thanh khoản của bất động sản.

Ngoài ra, ngân hàng nên thiết lập phần mềm cập nhật kho giá để CBĐG nhập liệu tại mỗi lần khảo sát thị trường. Qua thời gian sẽ hình thành kho giá đa dạng, việc này giúp giảm bớt thời gian khảo sát ở các bất động sản cùng địa bàn và có cơ sở để lãnh đạo định giá dễ dàng so sánh, kiểm soát giá tăng/giảm phù hợp.

Thứ ba, khi ký kết hợp đồng (hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp)

Khá nhiều trường hợp Giám đốc công ty không phải là người đại diện theo pháp luật, gây ra rủi ro hợp đồng vô hiệu khi xử lý tài sản bảo đảm. Vì vậy, khi nhận thế chấp cán bộ tín dụng cần phải kiểm tra các thông tin cơ bản trên Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Điều lệ Công ty để xác định chính xác người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp.

Trường hợp người ký kết là đại diện theo pháp luật, cán bộ tín dụng tiếp tục kiểm tra Điều lệ Công ty để xác định thẩm quyền ký kết hợp đồng của họ và yêu cầu quyết định thông qua của Hội đồng thành viên (đối với Công ty TNHH), Đại hội đồng cổ đông hay Hội đồng quản trị (đối với công ty Cổ phần) khi các văn bản của doanh nghiệp chưa dẫn chiếu rõ ràng nội dung này.

Trường hợp người ký kết không phải là đại diện theo pháp luật, cán bộ yêu cầu ủy quyền hợp pháp của người có thẩm quyền, đồng thời kiểm tra phạm vi, thời hạn, nội dung ủy quyền để xác định chính xác thẩm quyền của người ký kết, tránh trường hợp ký vượt quá phạm vi ủy quyền.