Một lần nữa "siết tín dụng" đối với lĩnh vực bất động sản lại nóng. Lần này nóng hơn trước, bởi có thêm diễn biến mới trong rà soát và kiểm soát chặt chẽ hơn nguồn vốn ở kênh trái phiếu doanh nghiệp.

Một lần nữa, tức từng có nhiều lần. "Siết tín dụng" đối với bất động sản gần như luôn thường trực tại Việt Nam những năm qua, về cách nói.

NĂM NÀO CŨNG “SIẾT” VÀ CÁC ĐIỂM KỸ THUẬT

Đơn giản nhất, dùng từ khóa "siết tín dụng" hoặc "siết cho vay" đi cùng với "2017", "2018", "2019"… tìm kiếm trên Google, lập tức cho thấy năm nào cũng có thông tin nhấn mạnh điểm này, chứ không phải đến nay mới "siết".

Trong quá khứ, bất động sản từng là "công dân hạng hai" trong nền kinh tế, khi xét về điều kiện được tiếp cận tín dụng. Hơn 10 năm trước, nó được khoác tên gọi "phi sản xuất" nêu cụ thể trong các văn bản hành chính, chỉ thị và chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, theo hướng hạn chế cho vay. Phải mất vài năm sau đó mới dần gỡ bỏ áp đặt này.

Như trên, bằng cách rất đơn giản với các từ khóa trên cho thấy bất động sản chưa từng được khuyến khích trong cho vay; năm nào cũng "siết". Thực tế đến nay, về kỹ thuật, từ siết không còn để trong ngoặc kép.

Đó là, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản luôn bị áp hệ số rủi ro cao hơn nhiều so với các lĩnh vực vay vốn sản xuất kinh doanh thông thường; hệ số rủi ro từng có giai đoạn chỉ 150% rồi nâng dần lên 200%, 250%.

Hệ số rủi ro càng cao, nếu cho vay nhiều, tỷ lệ an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng càng bị hạn chế; CAR càng hạn chế thì tiềm năng tăng trưởng và động lực lợi nhuận càng giảm. Theo đó, để bù lại, lãi suất cho vay lĩnh vực này thường cao hơn để các ngân hàng cân đối. Lãi suất cho vay cao hơn cũng là điểm hạn chế đánh vào nhu cầu vay.

Thêm nữa, một rào cản kỹ thuật liên quan, Ngân hàng Nhà nước áp giới hạn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn.

Khoảng chục năm về trước tỷ lệ này là 30%; tuy nhiên từ năm 2014 nó bất ngờ được nới lên tới 60% (một điểm kỹ thuật khi cả hệ thống dồn sức đưa nợ xấu về dưới 3% theo yêu cầu; "một cánh cửa" để có thể cơ cấu nợ xấu ngắn hạn thành trung dài hạn để giảm tải áp lực cho hệ thống). Tuy nhiên, từ năm 2017 đến nay, Ngân hàng Nhà nước đưa ra lộ trình giảm giới hạn này, từng bước về 30%; gần nhất, từ 01/10 tới giảm từ 40% về 37%.

Siết giới hạn trên đánh trực tiếp vào cho vay bất động sản, bởi hiện có tới 82% tổng huy động vốn của hệ thống là tiền gửi ngắn hạn. Điều này cũng góp phần giải thích vì sao ngân hàng thương mại luôn là đối tượng chính phát hành trái phiếu doanh nghiệp dồn dập những năm qua cho đến nay. Họ cần cân đối nguồn huy động trung dài hạn để cho vay trung dài hạn, trong đó chủ yếu liên quan đến bất động sản và cho vay mua ô tô.

Bên cạnh các giới hạn kỹ thuật trên, một rào cản quan trọng khác "bất thành văn" đối với công chúng theo nghĩa công bố công khai chi tiết, hàng quý mỗi năm Ngân hàng Nhà nước vẫn chặt chẽ xét để giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng đối với từng ngân hàng thương mại cụ thể. Tiêu chí xét, thang điểm, mức độ giao… "bí ẩn" với công chúng, nhưng thực tế "không dễ chịu" với những trường hợp nào cho vay bất sản nhiều.

“NGHÌN LẺ MỘT” CÁCH LÁCH…

Trực diện và xác định một cách cụ thể và chính danh, tín dụng đối với bất động sản có nhiều rào cản kỹ thuật như trên để siết lại khi nhà điều hành muốn lái dòng vốn hoặc thị trường vào mục tiêu nào đó.

Ngoài ra, với đặc thù có nhiều can thiệp hoặc rào cản hành chính trong điều hành chính sách tiền tệ từng và đang có, nếu cần thì nhà điều hành vẫn có thể có biện pháp can thiệp mạnh như áp các giới hạn mới…

Còn trên thực tế, việc phân định và xác định tín dụng/cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản chỉ mang tính tương đối. Vì thực tế đa dạng và có những khả năng lách ở bên vay.

Cựu lãnh đạo một ngân hàng thương mại cho rằng, thực tế muôn hình vạn trạng và rất khó rạch ròi ở đây.

Ví như, một tập đoàn thành lập hàng chục công ty con, trong đó có một số công ty tham gia các lĩnh vực sản xuất thông thường, thậm chí lĩnh vực được khuyến khích. Ban đầu những công ty đó dùng vốn điều lệ để đầu tư bất động sản, sau đó mới lập các dự án thuộc lĩnh vực sản xuất thông thường để vay vốn bù vào phần vốn điều lệ lẽ ra đầu tư đúng lĩnh vực ngay từ đầu.

Hay như, siết chủ đầu tư bất động sản, chủ đầu tư có thể "phối hợp" với các nhà thi công bằng cách nhà thi công đi vay (không thuộc đầu tư bất động sản), nguồn vốn đó về được đảo sang chủ đầu tư và chủ đầu tư thực hiện trả chậm cho nhà thi công kèm lãi suất…

Hoặc trong một hệ sinh thái có hàng chục, thậm chí đến cả trăm doanh nghiệp, các vòng đời (F) của vốn cũng rất khó xác định. Công ty A xuất khẩu gạo, vay vốn mua 10.000 tấn gạo của Công ty B, công ty B đưa tiền bán gạo đó đi đầu tư bất động sản, nguồn vốn có gốc là vay đó trở nên khác biệt và không gọi là tín dụng bất động sản nữa. Trong hệ sinh thái đan xen nhiều công ty làm ăn với nhau, việc phân cấp F1, F2, F3… nguồn vốn vay để vào bất động sản rất khó xác định và gọi tên cụ thể.

Vậy nên, theo vị cựu lãnh đạo ngân hàng trên, tín dụng/cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản chỉ mang tính tương đối; thực tế có nhiều cách để lách và vay vốn hoặc ngân hàng khó kiểm soát được đích đến cuối cùng của vốn vay.

"Theo tôi, vì đặc thù của nền kinh tế Việt Nam nên mới phân định ra các lĩnh vực trong cho vay, áp các cơ chế siết hoặc ưu đãi khác nhau, nên từ đó nảy sinh ra các cách lách cơ chế chính sách.

Chúng ta nên tìm hiểu, tham khảo các nước trên thế giới kiểm soát như thế nào để hiệu quả mà học hỏi theo. Bởi nhà bác học Newton đã tìm ra định luật vạn vật hấp dẫn rồi thì ta không nhất thiết đi tìm tiếp, mà xem xét ứng dụng nó sao cho hợp lý.

Và hiện nay có nên chia các lĩnh vực trong cho vay và áp các cơ chế riêng hay không? Có nên chia nhỏ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hàng quý ra như hiện nay rồi xét duyệt mà dễ nảy sinh hoặc hoài nghi chuyện xin – cho hay không, hoặc khiến các ngân hàng rất thụ động không? Và có nên áp quá nhiều biện pháp hành chính trong điều hành và duy trì trong thời gian quá dài khi mà thị trường đã lớn lên, đã có nhiều thay đổi qua thời gian lâu dài đó?", ý kiến trên đặt vấn đề.