Mới đây, đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh TP.HCM thông tin thời gian tới các khoản cho vay mua bất động sản (BĐS) trên 3 tỉ đồng sẽ bị tính hệ số tài sản rủi ro là 200%.

Người mua nhà, doanh nghiệp và cả các chuyên gia đều không đồng tình với quy định này vì cho rằng việc siết tín dụng vô tình đang đánh đồng người có nhu cầu mua nhà để ở với những người mua để đầu cơ, kinh doanh.

Người mua nhà để ở chịu thiệt

Hệ số rủi ro trên được nêu ra theo dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỉ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thay thế Thông tư 36/2014 của NHNN. Các chuyên gia cho rằng mức này quá cao. Ông  Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc L&L Group, cho biết hệ số rủi ro đối với khoản vay càng tăng cao thì các NH buộc phải giảm các khoản vay cho lĩnh vực này hoặc sẽ tăng lãi suất cho vay. Hiện tại lãi suất 12% đã được cho là khá cao vì đa số người mua nhà ở tại TP đều có thu nhập trung bình trở xuống.

Trong khi đó, các doanh nghiệp BĐS cũng gặp khó vì thiếu vốn khi NH siết tín dụng, thủ tục. Chính sách cho lĩnh vực này cũng đang còn nhiều vướng mắc. Nếu siết cho vay đối với cả khách hàng là người đi mua nhà nữa thì thị trường sẽ càng bế tắc.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cũng không đồng tình với quy định nâng hệ số rủi ro lên 200% với khoản vay mua BĐS trên 3 tỉ đồng. Ông cho rằng hiện đã có quy định hệ số rủi ro 200% cho những khoản vay mua BĐS để đầu tư, kinh doanh rồi nên quy định này là không cần thiết. Tuy nhiên, do quy định các khoản vay mua BĐS chỉ được xem là cho vay kinh doanh BĐS khi nguồn thu để trả lãi và trả gốc phải từ chính BĐS đó. Đây là kẽ hở cho các NH đưa khoản vay BĐS kinh doanh sang cho vay tín dụng tiêu dùng nếu người vay lấy nguồn thu khác để trả nợ. Kết quả, khoản vay đó chỉ phải chịu hệ số rủi ro thấp hơn, là 100% mà thôi. Đây là một phần nguyên nhân để NH điều chỉnh hệ số rủi ro cho cả người mua nhà thông thường.

Anh Nguyễn Đăng Duy (quận 12) bày tỏ: "Nếu các NH  siết điều kiện vay  thì việc mua nhà sẽ càng xa vời hơn. NH chỉ nên kiểm soát các nhà đầu cơ, vay để kinh doanh, siết cho “nhà giàu” vay mới đúng".

Hệ số rủi ro tăng lên, nhiều khả năng đẩy đến việc các ngân hàng phải tăng lãi suất cho vay mua nhà. Ảnh: Q.HUY

Nên phân biệt đối tượng vay

Ông Hiếu cho rằng NHNN phải kiểm soát chặt chẽ tình trạng một số NH lách quy định, đẩy tín dụng cho vay mua BĐS kinh doanh sang cho vay tiêu dùng hoặc lĩnh vực khác để hưởng hệ số rủi ro thấp hơn.

“NH cần định nghĩa rõ ràng đối với các khoản vay mua BĐS, không kể nguồn trả nợ từ đâu, nếu vay để đầu tư kinh doanh, đầu cơ thì áp dụng hệ số rủi ro 200%. Còn người mua để ở thì bất kể giá trị BĐS đó là 4-5 tỉ đồng hoặc cao hơn thì áp hệ số rủi ro 100% là hợp lý” - ông Hiếu chia sẻ.

Quy định nâng hệ số rủi ro có thể để hạn chế tình trạng đầu cơ xuất hiện ngày càng nhiều nhưng NH nên phân biệt các đối tượng vay, không nên đánh đồng.

Đồng tình, TS Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính, cho rằng giá trị BĐS trên 3 tỉ đồng so với giá nhà, đất tại các địa phương thì được xem là phân khúc cao nhưng ở TP.HCM thì không hẳn. Cần có khảo sát thực tế giá trị nhà, đất tại TP trước khi đưa ra quy định về hệ số rủi ro với khoản vay mua BĐS. “Theo mặt bằng giá hiện nay, với khoản vay mua BĐS có giá trị dưới 5 tỉ đồng thì NH vẫn nên áp dụng hệ số rủi ro 100%, trên 5 tỉ đồng thì áp 150%, còn mức 200% chỉ nên áp dụng cho vay với mục đích kinh doanh” - ông Tín góp ý.

Ở góc độ doanh nghiệp, một đại diện tại TP.HCM cho rằng nếu áp  hệ số rủi ro cao, NH tăng lãi suất cho vay thì dù khoản vay giá trị bao nhiêu cũng sẽ tác động tiêu cực cho thị trường. “Hiện các doanh nghiệp đang rất khó khăn cả về vốn, thủ tục pháp lý trong triển khai,  phát triển dự án. Nếu khách hàng bị siết nguồn vay nữa thì thị trường càng có nguy cơ đóng băng lâu hơn” - vị này lo lắng.