Vừa qua, sự kiện Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland) có đơn cầu cứu gửi Bộ trưởng Bộ Xây dựng thu hút sự chú ý trên thị trường.

Với hoạt động ngân hàng , thông tin trong đơn cầu cứu có nêu chi tiết cụ thể: những khó khăn, vướng mắc hiện nay có thể "gây nợ xấu gần 50.000 tỷ đồng cho hệ thống ngân hàng".

Ngay lập tức, một số phân tích tập trung nhìn lại báo cáo tài chính của Novaland. Nhưng, tính toán đủ kiểu, dư nợ của họ đến cuối 2019 chỉ gần 35.000 tỷ đồng, không tìm ra được con số gần 50.000 tỷ đồng.

Ở một khía cạnh khác, có thể hiểu Novaland đề cập quy mô trên còn hàm ý cả những khoản khách hàng vay ngân hàng để mua dự án của họ. Dự án gặp khó, người vay mua dự án đó cũng gặp khó. "Gần 250.000 khách hàng biểu tình đòi trả nhà, đòi lấy lại tiền" là một điểm được chú ý trong đơn cầu cứu.

Tình huống trên có thể xem là một điển hình cho biến thể rủi ro tín dụng bất động sản hiện nay, so với trước đây.

Nhiều năm trước, ngân hàng tập trung cho vay chủ đầu tư. Rủi ro tín dụng theo đó tập trung, gọi chung là tín dụng bất động sản. Một phần cũng liên quan đến cơ chế: trần lãi suất trước đây bóp nghẹt tín dụng tiêu dùng.

Sau khi cơ chế trần lãi suất cho vay được tháo gỡ, lãi suất cơ bản âm thầm "mất tích", tín dụng tiêu dùng tại Việt Nam bước vào giai đoạn bùng nổ cho đến nay, trong đó có cấu phần lớn của tín dụng tiêu dùng bất động sản.

Tín dụng bất động sản chủ yếu tập trung cho chủ đầu tư trước đây giờ có biến thể mới: một là tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; hai là tín dụng phụ vụ tiêu dùng bất động sản (cá nhân vay mua, sửa chữa nhà…).

Về cấu phần, thay đổi cũng thể hiện rõ. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối 2019 tỷ trọng tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản (chủ yếu các chủ đầu tư) chỉ chiếm 32,12% dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản; trong khi tín dụng phục vụ tiêu dùng bất động sản chiếm tới 67,88% dư nợ cho vay bất động sản.

Cơ cấu trên, biến thể chuyển nhiều hơn sang hình thái tín dụng tiêu dùng, cũng phân tách rõ rủi ro.

Thứ nhất, nếu trước đây dồn cho vay chủ đầu tư, tín dụng gặp rủi ro tập trung nếu chủ đầu tư gặp khó khăn, dự án gặp khó khăn, hoặc vốn bị sử dụng vốn sai mục đích…

Thứ hai, cơ cấu chuyển nhiều hơn sang tín dụng tiêu dùng bất động sản, rủi ro được phân tán ra rất nhiều khoản vay nhỏ lẻ của cá nhân, trứng rải ra nhiều giỏ.

Ngoài việc phân tán rủi ro, các khoản vay của cá nhân tiêu dùng bất động sản còn được ngân hàng quản lý chủ động hơn về dòng tiền, gắn với tiến độ của dự án.

Đặc biệt, nếu như chủ đầu tư có nguồn thu chủ yếu từ dự án để trả nợ, thì các khoản vay cá nhân lại có dòng tiền đa dạng hơn. Khi dự án gặp rủi ro, chủ đầu tư có thể bế tắc dòng tiền, nhưng cá nhân vay vốn vẫn có dòng tiền trả nợ từ lương, các thu nhập khác, thậm chí họ có thể xử lý các tài sản khác, tìm các nguồn khác linh hoạt hơn để trả nợ…

Theo đó, rủi ro tín dụng bất động sản hiện nay đã chuyển tiếp sang biến thể tín dụng tiêu dùng cá nhân nhiều hơn và đỡ rủi ro hơn so với cho vay tập trung vào chủ đầu tư kinh doanh bất động sản trước đây.

Thực tế cơ chế quản lý rủi ro hiện nay của hệ thống ngân hàng cũng phân định rõ; biến thể tín dụng bất động sản ở tín dụng tiêu dùng có mức độ rủi ro thấp hơn nhiều.

Cụ thể, chủ đầu tư, hoặc hoạt động kinh doanh bất động sản có hệ số rủi ro tín dụng 150% (có giai đoạn 200%, thậm chí từng có tình huống đặt ra có thể tới 250%), còn cá nhân vay tiêu dùng bất động sản chỉ 50% (vừa qua Ngân hàng Nhà nước đưa ra hướng nâng lên các mức theo quy mô dư nợ các khoản vay).

Như vậy, mức độ rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản trong hệ thống ngân hàng hiện nay đã khác trước, được phân tán và giảm thiểu theo biến thể mới nói trên, với tín dụng tiêu dùng chiếm cấu phần lớn.

Ở một dòng chảy khác, nếu trước đây nhu cầu vốn tập trung chủ yếu vào tín dụng ngân hàng, thì hai năm gần đây có thêm biến thể mới: doanh nghiệp bất động sản đã mở ra và tạo số dư liên tục gia tăng ở kênh trái phiếu doanh nghiệp.

Biến thể mới này có tốc độ tăng trưởng mà Bộ Tài chính vừa qua đánh giá là có phần "nóng", cũng như đang tính toán siết lại cơ chế.

Trước khi Bộ Tài chính hoàn tất cơ chế mới và siết lại hay không, thì trong năm 2019 và đầu 2020 trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã và đang vận động mạnh. Mà ở đây, nếu có rủi ro bộc lộ thì về mặt trực tiếp nó không liên quan đến hệ thống ngân hàng ở khía cạnh tín dụng và nợ xấu như trước nữa.