Bộ phận Global Research của HSBC đã công bố báo cáo Vietnam At A Glance định kỳ vào tháng 6/2021, với tựa đề “Cẩn trọng với những rủi ro trong lĩnh vực bất động sản”. Theo đó, chuyên gia HSBC nhận định:

Một nỗi lo ngại đã dấy lên về khả năng thị trường bất động sản sẽ không đóng góp cho các chỉ số kinh tế vốn đang khó khăn

Các chính sách đảm bảo an toàn vĩ mô có thể được áp dụng trong trường hợp cần thiết, nhưng vẫn cần đảm bảo cân bằng thận trọng

Trong khi số liệu tháng 5 tương đối tốt, đợt bùng dịch Covid-19 thứ tư đang gây ra những nguy cơ đáng kể đối với khả năng phục hồi bền vững

Con dao hai lưỡi

Một sự thật hiển nhiên là lĩnh vực bất động sản có tác động không nhỏ đến nền kinh tế Việt Nam, không chỉ bởi đóng góp cho tăng trưởng chung mà còn vì những rủi ro dai dẳng của ngành này. Trong khi việc thiếu vắng kênh thông tin chính thống về thị trường vẫn đang là một thách thức, các thông tin công khai đang có cho thấy giá nhà ở các thành phố lớn tăng lên trong vòng hai năm qua, đặc biệt ở phân khúc xa xỉ. Nguyên nhân một phần là do chính sách tiền tệ hỗ trợ; thị trường trong nước chính là yếu tố chính thúc đẩy nhu cầu bất động sản tăng lên.

Ngành bất động sản lọt “tầm ngắm”

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) gần đây công bố sẽ kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, cơ quan này đã ban hành một loạt chính sách đảm bảo an toàn vĩ mô để giảm thiểu rủi ro bất động sản trong những năm gần đây. Trong trường hợp cần thiết, NHNN vẫn có thể áp dụng những biện pháp kiểm soát chặt hơn những yêu cầu về dòng vốn. Mặc dù vậy, họ vẫn phải thận trọng cân bằng giữa việc kiểm soát chặt chẽ và hạn chế tín dụng vào bất động sản với giảm thiểu rủi ro trước mắt do Covid-19 gây ra đối với ngành này.

Vượt qua thời khắc khó khăn nhất

Một làn sóng dịch Covid-19 vừa bùng phát trong khu vực Đông Nam Á mà ngay cả Việt Nam cũng không tránh được. Số ca nhiễm mới tăng nhanh mỗi ngày, đặc biệt trong các khu công nghiệp gây khó khăn cho hoạt động sản xuất. Trong khi số liệu của tháng 5 vẫn ổn định, đợt bùng dịch này có thể gây khó khăn cho mục tiêu tăng trưởng 6,5% của năm 2021. Vì thế, để duy trì tiến độ phục hồi bền vững, điểm mấu chốt là phải nhanh chóng khống chế được dịch bệnh và tăng tốc chương trình tiêm chủng tại Việt Nam.

Sự cân bằng thận trọng

Dịch bệnh Covid-19 dai dẳng phủ bóng lên những rủi ro ảnh hưởng đến tăng trưởng. Đối với Việt Nam, đó chính là ngành bất động sản. Trong báo cáo này, HSBC phân tích những bước phát triển gần đây của thị trường bất động sản trong nước. Tuy nhiên, do thiếu thông tin chính thống, không dễ để phác họa được bức tranh tổng thể của toàn ngành. HSBC chủ yếu dựa vào những thông tin đã được công bố (ví dụ như báo cáo đăng trên báo chí và các đơn vị cung cấp dịch vụ bất động sản) để hiểu rõ hơn về ngành và đưa ra những nhận định quan trọng.

Trong những năm gần đây, các nhà làm chính sách Việt Nam đã theo dõi sát sao ngành bất động sản. Hiển nhiên, đây là một lĩnh vực lớn không thể lơ là. Bất động sản đóng góp 5%-15% cho GDP của ASEAN, tỷ lệ này ở Việt Nam là khoảng 8%.

Quan trọng hơn hết, những ký ức về hiện tượng bong bóng nhà đất năm 2007-2012 kéo theo khủng hoảng ngân hàng kéo dài, vẫn còn là nỗi ám ảnh trong tiềm thức chung. Mặc dù ngành ngân hàng đã dần gượng dậy, dư nợ bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Trong khi một số ngân hàng không phân định rõ các khoản vay bất động sản, báo cáo tài chính của nhóm ngân hàng thương mại nhà nước “Big 4” cho thấy mối liên hệ với một ngành liên quan trực tiếp là xây dựng. Xét cho cùng, Việt Nam vẫn dùng tăng trưởng tín dụng cao là đòn bẩy chính cho phát triển kinh tế.

Mặc dù chịu ảnh hưởng không nhỏ từ đại dịch, thị trường bất động sản vẫn cho thấy những dấu hiệu phục hồi. Mặc dù đóng góp của ngành bất động sản vào GDP giảm trong giai đoạn Q2/2020 và Q3/2020 so với cùng kỳ năm trước, từ Q4/2020, chỉ số này đã tăng mạnh.

Tương tự, số dự án chào bán mới và số lượng nhà bán ra cũng tăng từ Q4/2020 (theo CBRE, 6/3/2021). Trong khi đó, các báo cáo trên báo chí thường cho thấy giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Ví dụ như tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP. HCM), giá bất động sản bình quân tăng 11% trong Q3/2020 so với cùng kỳ năm trước.

Cũng như nhiều quốc gia khác, đây là kết quả của chính sách tiền tệ nới lỏng tạo điều kiện giảm lãi suất và thanh khoản dồi dào. Trong khi đó, giá căn hộ phân khúc xa xỉ tăng mạnh, tăng 9% trong năm 2020 so với mức tăng 4-5% ở phân khúc trung cấp bình dân và vừa túi tiền, cũng là nguyên nhân khiến giá bất động sản nói chung tăng cao (theo CBRE, 6/3/2021).

Nhu cầu bất động sản phân khúc xa xỉ và hạng sang vẫn đang tăng, với thị phần tăng từ dưới 30% trong tổng số bán ra trong năm 2019 lên hơn 70% trong năm 2020. Các số liệu FDI cho thấy mặc dù những dòng vốn FDI mới rót vào ngành bất động sản tăng hơn 200% vào tháng 5 so với cùng kỳ năm ngoái, phần lớn nguồn vốn FDI vẫn chủ yếu tập trung vào lĩnh vực sản xuất. Điều đó cho thấy giá tăng chủ yếu do nhà đầu tư trong nước.

Tất nhiên, hiện tượng này thu hút sự quan tâm của các nhà làm chính sách. Trung tuần tháng 4, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng kêu gọi các ngân hàng thương mại tăng cường hoạt động kiểm soát rủi ro, thông báo đẩy mạnh các biện pháp kiểm soát chặt tín dụng đổ vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó bao gồm bất động sản.

Tăng trưởng tín dụng nhanh chóng từ đầu năm 2021 được coi là nguyên nhân chính. Các số liệu cho thấy tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đã tăng lên 15% trong tháng 1 và 2 so với cùng kỳ năm ngoái, vượt ngưỡng mục tiêu 12% của NHNN. Đến giữa tháng 4, tổng tăng trưởng tín dụng đã đạt trên 15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đây không phải lần đầu NHNN kiểm soát chặt thị trường bất động sản để giảm thiểu rủi ro. Trước đây, cơ quan này từng áp dụng những chính sách vĩ mô đảm bảo an toàn nhằm kiểm soát tín dụng chảy vào bất động sản, nhắm tới nhà đầu tư kinh doanh, không phải người vay mua nhà vì tỷ lệ thế chấp của Việt Nam còn khá thấp trong khu vực Đông Nam Á.

Cầm cố thế chấp chiếm 40%-90% tổng nợ của hộ gia đình trong khu vực, trong khi tỷ lệ này ở Việt Nam chỉ khoảng 25% theo IMF. Có thể thấy, trong 5 năm qua, một trong những công cụ chính của NNHN chính là kiểm soát chặt tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn ngân hàng có thể dùng để cấp tín dụng cho các dự án trung và dài hạn.

Dù vậy, NHNN cũng đang phải thận trọng cân bằng giữa việc hạn chế tín dụng đổ vào bất động sản với nỗ lực giảm thiểu rủi ro trước mắt do Covid-19 đối với ngành này. Xét cho cùng, đây vẫn là một nguồn đóng góp ngày càng nhiều cho tăng trưởng chung.

Tháng 8/2020, NHNN đã hoãn lại lộ trình điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thêm một năm. Theo nội dung thông tin sửa đổi, bổ sung, NHNN sẽ giảm tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình từ 40% xuống 37% từ tháng 10/2021, xuống 34% từ tháng 10/2022 và giảm tiếp xuống 30% từ tháng 10/2023.

Tinh thần của tài liệu hướng dẫn hiện tại cũng tương tự văn bản số 563/NHNN-TTGSNH cho thấy sự giám sát chặt chẽ của NHNN đối với thị trường bất động sản. Nếu thị trường có dấu hiệu nóng lên, NHNN sẵn sàng có thêm nhiều động thái, ví dụ như áp dụng những biện pháp đảm bảo an toàn vĩ mô giới hạn hoặc siết chặt hạn mức tín dụng bất động sản. Mặc dù vậy, đợt bùng dịch Covid-19 gần đây có nguy cơ gây khó khăn cho việc ban hành và thực thi, do lo ngại tác động tiêu cực lên sự tăng trưởng chung của Việt Nam.

Trong nhiều năm qua, NHNN đã dùng chính sách tiền tệ như một công cụ hỗ trợ tăng trưởng trong khi các chính sách để đảm bảo an toàn vĩ mô là để kiểm soát rủi ro trong ngành bất động sản. Dù vậy, HSBC nghĩ giá nhà ở tăng lên sẽ kìm hãm khả năng NHNN tiếp tục cắt giảm lãi suất. Chính sách tài khóa cần “cõng” thêm trách nhiệm hỗ trợ kịp thời cho đúng đối tượng trong bối cảnh đợt bùng dịch Covid-19 gần đây. Bộ Tài Chính đã đề xuất gia hạn giảm phí thêm sáu tháng đến hết năm 2021.

Tóm lại, việc các cơ quan chức năng quan ngại khả năng thị trường nhà ở có thể không còn là một nhân tố trọng yếu của nền kinh tế và vì thế giám sát chặt thị trường bất động sát trong nước là một tín hiệu đáng khích lệ. Trong trường hợp cần thiết, các chính sách đảm bảo an toàn vĩ mô có thể được áp dụng nhằm kiểm soát rủi ro chặt chẽ hơn.

Dù vậy, vẫn cần thận trọng cân bằng vì những nguy cơ bất lợi đang ngày một gia tăng đối với tăng trưởng.