Ông Nguyễn Đăng Thanh, cựu Phó tổng giám đốc Sacombank, được bổ nhiệm giữ chức vụ Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương tín - TTC Land (SCR) trong bối cảnh TTC Land cần thiết phải "lột xác" nhằm phát huy tiềm năng, lợi thế đang có và tránh những cú sốc tài chính, cản trở đà phát triển của TTC Land.

Nhân ngày Doanh nhân Việt Nam 13/10/2019, VnEconomy đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Đăng Thanh về xu hướng mới nổi lên trong năm 2019 - xu hướng tái cấu trúc toàn diện của các tập đoàn tư nhân.

Năm 2019, TTC Land hay các tập đoàn tư nhân lớn liên tiếp đưa ra thông điệp "tái cấu trúc toàn diện", đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản lớn. Theo ông, đây có phải là thời điểm chín muồi để các doanh nghiệp phải tái cấu trúc toàn diện hay không? Nhu cầu tái cấu trúc toàn diện do các vấn đề nội tại của doanh nghiệp hay do có yếu tố ngoài thị trường tác động buộc họ phải thay đổi?

Tôi nghĩ có thể cả hai. Vì thị trường bất động sản hiện giờ đã thay đổi rất nhiều so với trước đây. Thị trường bao hàm cả khung pháp lý, khẩu vị khách hàng, cách đánh giá sản phẩm của khách hàng.

Với những thay đổi rất nhanh trên thị trường, đặc biệt là thay đổi, điều chỉnh trong hành lang pháp lý chắc chắn buộc các doanh nghiệp phải xây dựng chiến lược kinh doanh dựa trên năng lực cốt lõi của mình, dựa trên mô hình cụ thể chứ không phải dựa trên những lợi thế chỉ mình doanh nghiệp đó có được. Đây vừa là cơ hội và cũng vừa là thách thức, buộc lòng lãnh đạo các doanh nghiệp phải đưa quan điểm tái cấu trúc vào trong quản lý/quản trị doanh nghiệp.

Hơn nữa, thời gian qua, lĩnh vực bất động sản có nhiều khó khăn và quan hệ cung - cầu đang mất cân đối nghiêm trọng. Nhu cầu nhà ở của người Việt Nam nói chung đang rất cao nhưng hầu hết các dự án đều ngưng trệ vì nhiều lý do. Rõ ràng, các doanh nghiệp bất động sản không thể làm theo cách cũ được nữa.

Tôi nghĩ khái niệm, quan điểm tái cấu trúc đang trở nên rõ ràng và mạnh mẽ hơn vì cả lý do bên ngoài lẫn bên trong. Cái bên trong đòi hỏi cách làm mới, khác trước, ví dụ trước đây phân lô bán nền cũng gọi là kinh doanh bất động sản; làm căn hộ chung cư, tính diện tích nhân lên và bán hàng, nhưng nay, yêu cầu, nhu cầu của khách hàng cao hơn, sản phẩm tạo ra cho thị trường phải khác.

Trước đây, khi nói đến chung cư, mọi người sẽ hình dung tầng trệt là bãi giữ xe, trên đó là các căn hộ và thế là hết. Nhưng nay, khái niệm căn hộ, chung cư phải lồng ghép vào môi trường sống, cộng đồng. Nhà đầu tư nào làm được điều này một cách xuất sắc sẽ thành công.

TTC Land không là ngoại lệ khi bắt đầu hành trình "lột xác" từ sau kỳ họp thường niên tháng 4/2019. Vậy, trước khi gia nhập công ty, theo ông đâu là vấn đề mấu chốt nhất phải ưu tiên giải quyết trong tiến trình tái cấu trúc TTC Land? Sau 6 tháng, nhìn nhận này của ông có thay đổi không?

Trước khi gia nhập vào TTC Land, tôi hiểu có những thách thức nhất định đối với một doanh nghiệp bất động sản nói chung và TTC Land nói riêng gồm nhiều lĩnh vực như: pháp lý dự án, phát triển dự án, công tác liên quan đầu tư… và tôi cũng đã có lộ trình cụ thể.

Tham gia vào bất cứ lĩnh vực nào, việc đầu tiên tôi tập trung là xây dựng mục tiêu – kế hoạch - lộ trình cụ thể và khi làm ở các lĩnh vực khác tôi có thể kiểm soát được kế hoạch. Khi chúng ta kiểm soát được kế hoạch, nhìn thấy được kết quả và khi mà kết quả nằm trong định hướng, dĩ nhiên sẽ tạo cho mình động lực rất lớn.

Tuy nhiên, tham gia vào TTC Land và tham gia sâu vào lĩnh vực bất động sản quả thực có quá nhiều thứ mà tôi đã hoạch định nhưng vẫn không thể kiểm soát được một cách tốt nhất. Sự thật là như vậy, bởi nó phụ thuộc quá nhiều vào yếu tố bên ngoài mà mình không thể đoán định, chủ yếu vẫn là vấn đề pháp lý bất động sản và cơ quan nhà nước cũng có những sự dè dặt, cẩn trọng hơn. Bây giờ, giống như mọi thứ đang chạy nhưng lại phải thắng gấp vì vậy mà tất cả mọi thứ bị dồn, bị sốc và cứ phải xử lý tình huống.

Sau 6 tháng, về cơ bản, các khó khăn, thách thức của công ty đã được nhận diện một cách rõ ràng và chúng tôi đã có giải pháp để xử lý cho từng vấn đề cụ thể. Trong vòng 3 – 6 tháng tới, công ty thực sự sẽ có bước phát triển khác. Sự phát triển của TTC Land trong tương lai đi theo các quyết sách mà Hội đồng quản trị đã đề ra từ sau cuộc họp Đại hội đồng cổ đông tháng 4/2019.

Như ông nói, 3-6 tháng tới TTC Land sẽ có bước phát triển mới, vậy cơ sở nào để ông đưa ra đánh giá này? Và trong tiến trình tái cấu trúc toàn diện, TTC Land có ưu tiên tái cấu trúc mảng nào trước không?

Đánh giá TTC Land sẽ có bước phát triển mới trong 3-6 tháng tới dựa trên những cơ sở chắc mà công ty đang có.

Cụ thể, hiện nay bình quân một tuần công ty tiếp 2-3 đối tác, trao đổi tất cả các khía cạnh, phương án liên quan đến hợp tác phát triển dự án và các giải pháp tài chính. Có rất nhiều hình dạng trong tái cấu trúc: Tái cấu trúc vốn, tái cấu trúc nợ, hợp tác kinh doanh, chuyển nhượng… Đến nay, TTC Land đã có những kết quả ban đầu.

Qua các trao đổi, các buổi làm việc, các thỏa thuận, MoU (biên bản ghi nhớ) đã được ký kết, tôi tin rằng trong 6 tháng tới TTC Land sẽ có kết quả rất cụ thể.

Từ việc tái cấu trúc đó, TTC Land sẽ bước thêm bước thứ 2, định hướng dài hơi hơn trong công tác tài chính đó là nói đến bất động sản là nói đến dòng tiền và tái cấu trúc tài chính cuối cùng phải dẫn đến dòng tiền hiệu quả. Chúng tôi đang hoàn thiện việc quản trị tài chính của dự án theo sát các thông lệ hơn. Vì vậy, nói 3-6 tháng là căn cứ trên các kết quả hiện nay đang thực hiện.

Trong trình tự ưu tiên tái cấu trúc, thực ra ngày nay với tốc độ phát triển của thế giới số quan điểm của tôi là không thể làm từng cái một. Chúng ta cần phải làm song song gồm tái cấu trúc nhân sự - tài chính – quỹ đất – cơ cấu sản phẩm… vì muốn có kết quả tài chính tốt bắt đầu cũng phải có nhân sự để triển khai. Muốn có nhân sự tốt phải có cấu trúc tài chính/sức mạnh tài chính để thu hút nhân sự. Phát triển quỹ đất và phát triển sản phẩm vừa cần yếu tố tài chính lẫn yếu tố nhân sự. Cho nên, khi nói đến chuyển đổi hay tái cấu trúc là nói đến sự chuyển đổi toàn diện.

Tôi vẫn thích dùng từ "chuyển đổi" hơn là tái cấu trúc. Chuyển đổi hợp lý hơn vì chuyển đổi ở đây là tài chính, quỹ đất, sản phẩm, con người những cái nhìn thấy được nhưng thực sự đằng sau tất cả thay đổi đó là một sự chuyển đổi về tư duy.

Vậy quỹ đất và chiến lược sản phẩm có nằm trong chiến lược tái cấu trúc của TTC Land không?

Đối với doanh nghiệp bất động sản hiện nay, tất cả các công ty trên cả nước đều đang vướng pháp lý liên quan đến đất, thậm chí chỉ có 1m2 cũng gọi là vướng. Muốn thúc đẩy phát triển thị trường, nền kinh tế cần phải có những cách thức để minh định cái này một cách hiệu quả.

Hiện nay, TTC Land đã và đang có khoảng 33 dự án lớn nhỏ với tổng quỹ đất 1.800ha trong đó có 15 dự án đã triển khai. Ngoài ra, trong tập đoàn TTC Group có mảng liên quan bất động sản khu công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng ghỉ dưỡng. TTC Land chủ trương tạm thời tập trung chính vào mảng bất động sản dân dụng, xác định phải làm thật tốt mảng này. Trong tương lai, TTC Land sẽ có nhiều cách thức mở rộng sang hướng khác, có thể có nhiều dịch chuyển, bản chất gọi là M&A mang lại giá trị tốt hơn cho TTC Land.